El jefe de gobierno de la Ciudad de México, Miguel Ángel Mancera Espinosa, no conforme con otorgar a las grandes compañías desarrolladoras la construcción de los edificios que sustituirán a los inmuebles derrumbados y a los que se van a demoler, ahora pretende que la Asamblea Legislativa le autorice aumentar en 35% la densidad de construcción que tenían los inmuebles dañados antes del sismo del 19 de septiembre.
En los primeros días de octubre, el gobierno de la Ciudad de México (CDMX) envió a la Asamblea Legislativa el Proyecto de decreto por el que se expide el programa para la reconstrucción, recuperación y transformación de la Ciudad de México en una CDMX cada vez más resiliente.
El capítulo tercero, referente a las demoliciones en caso de riesgo inminente, inciso III, autoriza a la Secretaría de Obras y Servicios para que de manera inmediata “lleve a cabo las demoliciones de los inmuebles cuyo dictamen de seguridad estructural, emitido por el auxiliar de la administración pública, con el aval de la Comisión (de Desarrollo e Infraestructura Urbana), determine que las condiciones estructurales del inmueble ponen en riesgo la integridad de las personas”.
Para la diputada Margarita María Martínez Fisher, presidenta de esa instancia legislativa, dicho inciso puede abrir la puerta para que de manera indiscriminada se cataloguen edificios con riesgo estructural sólo con el fin de derribarlos.
La legisladora asegura que la iniciativa enviada por el jefe de gobierno pretende beneficiar únicamente a los desarrolladores urbanos, quienes serán los encargados de construir en los sitios en que se encontraban los edificios derrumbados y los que serán demolidos.
Considera que no se justifica el incremento de 35% en la utilización del suelo, como señala la iniciativa, que en su capítulo cuarto –sobre la reconstrucción de inmuebles habitacionales– señala: “Se considerará un incremento de hasta 35% respecto del coeficiente de utilización del suelo, niveles máximos de edificación y viviendas máximas construibles permitidos por el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano”.
El mismo capítulo también establece que los proyectos “deberán” contar con al menos el número de viviendas originales existentes en el predio.
“Hemos bajado información que hemos recolectado para ver cuántas viviendas son las colapsadas. Esa es una primera pregunta que nadie nos ha podido responder: conocer cuántos son los metros cuadrados. Es muy importante saber si eran condóminos, propietarios o un solo propietario; si rentaba, había inquilinos y propietarios; si eran edificios intestados. Toda esa información es muy relevante a la hora de revisar la propuesta que se está haciendo”, comenta la diputada Martínez Fisher.
Puntualiza: Tal vez no es necesariamente 35% más pisos, ni necesariamente 35% más vivienda, porque el 90% de los edificios colapsados se construyeron antes de 1985, es decir, antes de que se expidieran programas normativos.
Y explica: Pero cuando los urbanistas y técnicos hagan el cálculo, podría alcanzarse un porcentaje de potencial constructivo. Al incrementar niveles se aumentan las viviendas y el potencial constructivo. La idea central es que los metros que se construyan se vendan y con ello se financien las viviendas que deban reponerse. Esta es la esencia del proyecto del jefe de gobierno.
Martínez Fisher no está de acuerdo en que la iniciativa excluya a los edificios que construyeron pisos de más en lugares como la colonia Roma, donde sólo se permiten tres.
“Si hay un edificio que sobrepasa el número de niveles, y que se construyó posteriormente a la expedición del programa delegacional, en 2008, los niveles extra de ninguna manera se pueden reconocer. Eso lo planteamos con claridad desde que leímos la iniciativa”, subraya.
Lo importante son los dictámenes
En la edición 2136 de Proceso la diputada Fisher consideró importante la plataforma que abrió el gobierno de la Ciudad de México para concentrar todo lo referente al sismo y evaluar especialmente todos los edificios catalogados con color amarillo, o sea de los que se va a hacer cargo la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
Lo importante, dice la legisladora, es la evaluación de esos 2 mil 500 inmuebles catalogados con el color amarillo que, según se les dijo a sus habitantes, no es posible habitar. “Estos edificios tienen que pasar una segunda revisión. Es el proceso más delicado de todos porque, con el dictamen estructural –ya no es una decisión rápida–, van a decir cuáles van a demolición porque la estructura no va a responder.
“Este es el punto. Teniendo una norma como la que plantea el jefe de gobierno en la iniciativa, que incentiva la construcción, es muy probable que la tendencia sea demoler, independientemente de la tenencia de la tierra.”
Aclara: “Aunque necesarias, las demoliciones son muy violentas, caras y riesgosas. Tenemos que ver la perspectiva social, pues nos cambia el panorama, nos hace sentir como desarraigados. Sólo los inmuebles que tienen que ser demolidos tendrán que ser demolidos. Eso es incuestionable.
“Pero la segunda dimensión que hay que analizar es que tenemos cierta cantidad de estructuras, densidades y edificaciones en las regiones de la Ciudad de México y los programas de desarrollo urbano están planteados para cierto tipo de suelo y una factibilidad de agua, drenaje y una perspectiva urbana. No es normal tener una calle con edificios de tres o cuatro niveles y ver uno de 10 o 20, a menos que se haya construido con antelación.
“Entonces, cuando los programas delegacionales dicen que hay cierta potencialidad de construcción, tienen un fundamento en el tipo de uso, en términos urbanos, de capacidad de agua, drenaje y ubicación, y también están determinados los usos y capacidades de carga en función de la sismicidad. Y en el momento en que se plantea que puede haber 35% más de las variables de coeficiente de suelo, de niveles y de densidad, nos trastoca el sistema, nos trastoca la región. Eso tenemos que analizarlo en función de la capacidad de carga del tipo de suelo en términos de sismicidad y de la factibilidad de agua, drenaje, servicios y demás. Vivimos en una ciudad donde diariamente el responsable de agua nos recuerda que no hay.”
El tercer aspecto, prosigue, es cómo se generarían los términos de propiedad si se aporta la propiedad de cada condómino o si hay un dueño único.
“La cuarta perspectiva es que, al final, lo que se plantea es sólo un mecanismo inmobiliario: el mercado. Aquí necesitamos reponer estas viviendas, y las desarrolladoras ven aquí la posibilidad de ganar. Lo delicado es que se genere especulación inmobiliaria. Eso es algo que hay que considerar porque el suelo ya tiene dueño. Y si en un momento dado se le da mayor potencial al predio, de entrada incrementa su valor.
“Regularmente los desarrolladores argumentan que el suelo está muy caro. Sí, pero en este caso el suelo y su uso ya están, y si le sumamos los préstamos de dinero que van a recibir, con eso se paga la reconstrucción de su edificio. No veo por qué se tiene que dar un 35% adicional. Eso ya es lucrar”, afirma la diputada panista, quien trabaja de manera coordinada con la priista Dunia Ludlow Deloya.
Ludlow Deloya, quien realizó un estudio sobre las hipótesis preliminares de las causas y acciones a tomar después del sismo, concluyó que las cifras de inmuebles dañados dada a conocer por Mancera se quedan muy por debajo: el número de inmuebles afectados y con daño estructural pueden llegar a ser más de 30 mil únicamente en la Ciudad de México; es decir, el 1.15 %. Sólo en la delegación Iztapalapa tendrán que demolerse 3 mil.
Con ayuda de dos urbanistas, Ricardo Daniel Coronado y Sergio Chua Torres, el estudio planteó siete hipótesis respecto de las causas del derrumbe –según su cifra– de 51 edificios, 34 de ellos por falta de mantenimiento, que causaron 131 muertes.
El mismo análisis refiere que hubo 20 plantas bajas con estacionamiento en las cuales fallecieron más de 130 personas; 11 inmuebles dañados previamente, y que no fueron arreglados, donde murieron 27 personas; cuatro con problemas de colindancia, con 20 fallecimientos; cinco construidos bajo el reglamento posterior a 1985, con 32 personas muertas; 10 fuera de la ley con problemas de corrupción y en los que perecieron 89 personas, y finalmente tres edificios con peso extra en las azoteas.
Los riesgos de la autoconstrucción
Los urbanistas señalan que, para evitar corrupción o deficiencias como las detectadas, en esta ocasión se implementará un nuevo modelo de regulación para la revitalización urbana acorde con la dinámica sísmica y la tipología de cada suelo.
En la reunión del miércoles 11 con la titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Rosario Robles, con motivo de la presentación del censo de viviendas dañadas por el sismo del 7 de septiembre en Chiapas y Oaxaca, el académico de la Universidad Nacional Autónoma de México Rafael Valdivia López pidió identificar los riesgos y las condiciones urbano-ambientales donde se piensa edificar, sobre todo en esas dos entidades donde la Sedatu está potenciando la autoconstrucción, a pesar de conocer que muchas de las viviendas dañadas se encontraban en zona de deslaves por inundación o por suelos colapsables y sísmicos.
“No quiero decir que todas las que se estén apoyando estén mal, pero puede ser que, haciendo una revisión de estos procesos de planeación, nos demos cuenta de que muchas de estas viviendas que ya se están levantando están en ese tipo de zonas de riesgo”, expuso el especialista.
–¿Esto nos pone otros focos rojos? –se le preguntó.
–Sí. El mejor ejemplo fue lo que sucedió hace algunos años en Guerrero con el huracán que lavó un cerro y se llevó a una población entera. Allí se volvió a construir en zonas aparentemente estables; al poco tiempo las nuevas casas sufrieron cuarteaduras porque se encontraban en suelos inestables. Las viviendas quedaron abandonadas, todo por una situación político-administrativa errónea.
“En conclusión: es necesario canalizar estas ayudas para los procesos de autoconstrucción, sin olvidar que deben tomarse en cuenta otras condiciones consideradas en los procesos de desarrollo urbano. Si no los tienen, deben elaborarse esquemas de valuación territorial para determinar si las viviendas para las que ya se están otorgando los recursos van a ser construidas en zonas adecuadas.”,
En la Ciudad de México hay suelo lacustre, de transición y estable. En los dos primeros es donde se ubicó el 95% de los daños el 19 de septiembre.
“Considerando lo anterior –agregó–, debemos ver si esta ciudad en el tema de crecimiento urbano está teniendo las mejores políticas o estamos dándoles a los desarrolladores la manga ancha para que sigan construyendo conjuntos habitacionales por encima de la capacidad constructiva de la zona, y por encima de la capacidad de dotación de infraestructura y de equipamiento, movilidad o agua potable.”
Advierte: “En la Ciudad de México se están dando los apoyos para la reconstrucción con un agravante adicional: se les están dando a los desarrolladores la construcción de las viviendas con la misma intensidad de número de viviendas por edificio e inclusive más. Están considerando poder hacer una mayor intensidad que el número de viviendas originales que se tenían.
“Voy a construir ofreciendo a desarrolladores la posibilidad de que allí construyan por lo menos los mismos niveles. Pero si el plan dice que se puede más, se van a ir a más. No se está repensando la ciudad. En los gobiernos de los estados afectados eso pasa: no se repiensa la ciudad.
“Necesitamos repensar las técnicas constructivas, los reglamentos en materia constructiva y los planes de desarrollo urbano delegacionales y de la Ciudad de México. De lo contrario, estamos repitiendo los mismos errores y podemos tener consecuencias similares o peores a las que estamos viviendo ahora. Definitivamente, considero que la capacidad del suelo en estas delegaciones llegó a su límite.”
Este reportaje se publicó el 15 de octubre de 2017 en la edición 2137 de la revista Proceso.
FUENTE: PROCESO.
AUTOR: PATRICIA DÁVILA.
LINK: http://www.proceso.com.mx/507899/mancera-esta-repensando-la-ciudad-mexico